Podnikatelský úvěr zajištěný nemovitostí

Úvěr pro OSVČ bez daňového přiznání funguje díky zajištění nemovitostí. Banka posuzuje bonitu z účetnictví — a právě na tom OSVČ s optimalizovanými náklady nebo krátkou historií podnikání narážejí. U zajištěného úvěru je hlavní jistotou věřitele zástavní právo k nemovitosti, takže daňové přiznání, výkazy ani potvrzení o obratu nejsou potřeba.

V praxi to znamená, že úvěr může získat i podnikatel v prvním roce činnosti, OSVČ ve ztrátě nebo firma po slabší sezóně. Rozhoduje hodnota nemovitosti a její právní stav (list vlastnictví, existující zástavy), ne historie v účetnictví.

Do zástavy dáváte byt, dům, pozemek nebo komerční nemovitost — vlastnictví si ponecháváte a nemovitost dál běžně užíváte. Věřitel si do katastru zapíše zástavní právo, které po splacení úvěru zanikne. Výše úvěru se odvíjí od LTV (poměr úvěru k hodnotě nemovitosti): půjčit si lze až ~70 % tržní hodnoty. Princip je shodný s obecným úvěrem se zástavou nemovitosti — liší se hlavně účelem a profilem žadatele.

Příklad: u nemovitosti v hodnotě 5 000 000 Kč je maximum úvěru přibližně 3 500 000 Kč. Úroková sazba začíná na 9,9 % p.a. a bez poplatků předem — žádné zálohy za odhad ani „vyřízení“ před podpisem smlouvy. Orientační splátku a celkové náklady si spočítáte v kalkulačce.

Zastavit lze byt, rodinný dům, rekreační objekt, pozemek i komerční nemovitost (sklad, provozovna, kancelář). Nemovitost nemusí patřit přímo podnikateli — se souhlasem vlastníka lze ručit i nemovitostí třetí osoby, typicky rodičů nebo partnera. Podmínkou je, aby nemovitost byla v ČR a měla čistý nebo řešitelný právní stav.

Bankovní podnikatelský úvěr má obvykle nižší sazbu, ale vyžaduje 2+ roky historie, kladný hospodářský výsledek, daňová přiznání a schvalování trvá týdny. Nebankovní úvěr se zástavou je dražší, ale dostupný i bez historie a výkazů, s vyplacením do 7–14 dnů — a lze jím řešit i situace, které banka zamítne (záznam v registru, exekuce, konsolidace dluhů).

Časté je i kombinované využití: rychlý zajištěný úvěr vyřeší akutní potřebu (zakázka, závazky) a po stabilizaci se refinancuje levnějším bankovním úvěrem.

Banka u úvěru pro OSVČ zpravidla chce dvě až tři daňová přiznání, kladný hospodářský výsledek a čistý registr. Kdo teprve začíná, kdo měl slabší rok nebo kdo optimalizuje daňový základ, na to nedosáhne — přestože je jeho podnikání zdravé.

U úvěru zajištěného nemovitostí se posuzuje hodnota zástavy a udržitelnost splátky. Daňové přiznání ani potvrzení o obratu nedokládáte, což zkracuje schvalování z týdnů na dny. Platíte za to vyšší sazbou — od 9,9 % p.a.

Pokud už na nemovitosti vázne hypotéka, nemusí to být překážka. Zástavní právo lze zapsat i ve druhém pořadí — rozhoduje, kolik z hodnoty nemovitosti ještě zbývá do limitu LTV 70 % včetně stávajícího úvěru.

Příklad: nemovitost oceněná na 6 milionů s hypotékou 2,5 milionu. Do limitu zbývá zhruba 1,7 milionu, které lze čerpat jako podnikatelský úvěr, aniž byste stávající hypotéku refinancovali.

Zastavit lze soukromou i firemní nemovitost — byt, rodinný dům, pozemek, halu, kancelář nebo provozovnu. Vlastníkem může být OSVČ, firma i třetí osoba, která se zástavou souhlasí. U nemovitosti ve vlastnictví právnické osoby je potřeba souhlas statutárního orgánu.

Nemovitost nemusí být bez zatížení: existující hypotéku, exekuci i zástavu jiného věřitele lze z nového úvěru vyplatit, pokud to hodnota unese. Obecné podmínky produktu popisuje úvěr se zástavou nemovitosti.